WISSENSWERTES | 28.01.2026
Der sogenannte „Bau-Turbo“ – Wesentliche Neuerungen und kommunale Praxis am Beispiel der Landeshauptstadt Dresden
Hinter dem bereits viel zitierten Schlagwort „Bau-Turbo“ verbirgt sich das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung, das am 30. Oktober 2025 in Kraft getreten ist. Es enthält verschiedene Änderungen des Baugesetzbuchs (BauGB). Doch was genau umfasst der „Bau-Turbo“ und wo vermag er bestehende Schwierigkeiten in der Praxis nicht aufzulösen?
Was beinhaltet der „Bau-Turbo“?
Die relevantesten Neuerungen des „Bau-Turbos“, denen das größte Potenzial zur Beschleunigung des Wohnungsbaus zugeschrieben wird, finden sich in § 31, § 34 und vor allem in § 246e BauGB. Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans kann fortan gemäß dem novellierten § 31 Abs. 3 BauGB mit Zustimmung der Gemeinde nicht nur im Einzelfall, sondern auch in mehreren vergleichbaren Fällen von den planerischen Festsetzungen zugunsten des Wohnungsbaus befreit werden. Diese Befreiungsmöglichkeit ist gemäß § 34 Abs. 2 BauGB auf faktische Baugebiete entsprechend anwendbar. Für den unbeplanten Innenbereich könnte der neu eingefügte § 34 Abs. 3b BauGB erhebliches Beschleunigungspotenzial mit sich bringen. Danach kann mit Zustimmung der Gemeinde im Einzelfall oder in mehreren vergleichbaren Fällen vom Erfordernis des – oftmals in der Bewertung umstrittenen – Einfügens in die nähere Umgebung abgewichen werden, wenn das Vorhaben der Errichtung eines Wohngebäudes dient und auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Damit besteht nun beispielsweise die Möglichkeit, hinterliegende Grundstücke oder Grundstücksteile „in zweiter Reihe“ oder Freiflächen innerhalb von Wohnblöcken („Höfe“) zu bebauen (BT-Drs. 21/781 (neu), S. 23). Die kommunale Planungshoheit der Gemeinde wird dabei durch den neu geschaffenen § 36a BauGB gesichert; Abweichungen sind danach grundsätzlich nur mit Zustimmung der Gemeinde zulässig.
Kernstück: Befristete „Experimentier-Klausel“
Als weitreichendste Änderung ist die neu eingefügte sog. „Experimentier-Klausel“ in § 246e BauGB anzusehen, die als Kernstück des „Bau-Turbos“ gilt. Zur Schaffung von Wohnraum erlaubt es die Vorschrift ihrem Absatz 1 nach, mit Zustimmung der Gemeinde von den Vorschriften des Baugesetzbuchs – also grundsätzlich zunächst allen Vorschriften des Baugesetzbuchs – oder den aufgrund dieses Gesetzes erlassenen Vorschriften abzuweichen, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Dies gilt gemäß § 246e Abs. 3 BauGB sogar für Vorhaben im Außenbereich, allerdings mit der Einschränkung, dass die Vorhaben im räumlichen Zusammenhang mit Flächen eines Bebauungsplans oder des unbeplanten Innenbereichs stehen. Ob der räumliche Zusammenhang besteht, ist in jedem Einzelfall zu prüfen. Ab einer Entfernung von mehr als 100 Metern vom bestehenden Siedlungsbereich wird man aber in jedem Fall nicht mehr vom Vorliegen eines räumlichen Zusammenhangs ausgehen können (BT-Drs. 21/781 [neu], S. 28). Die weitreichenden Abweichungsmöglichkeiten der „Experimentier-Klausel“ bestehen zunächst nur befristet bis zum Ablauf des 31. Dezember 2030.
Leitlinien zum „Bau-Turbo“ in der Landeshauptstadt Dresden
Auch die Landeshauptstadt Dresden sieht den dringenden Bedarf, die Planungsprozesse zu beschleunigen. Vor diesem Hintergrund hat Bürgermeister Stephan Kühn, Beigeordneter für Stadtentwicklung, Bau, Verkehr und Liegenschaften, am 19. Januar 2026 zum Runden Tisch „Wohnen – Vorstellung und Anwendung des Bauturbos“ eingeladen. Ziel war es, die Chancen der aktuellen Gesetzesänderung aufzugreifen und gemeinsam mit Vertreterinnen und Vertretern verschiedener Branchen Wege für eine schnellere Umsetzung von Bauvorhaben zu diskutieren.
Zu Beginn der Veranstaltung stellten die Vertreter der Landeshauptstadt Dresden zunächst die Wohnbedarfsprognose bis zum Jahr 2035 vor. Aus dieser geht hervor, dass in den nächsten neun Jahren im Bereich der Landeshauptstadt mit etwa zusätzlichen 19.000 Haushalten zu rechnen ist, wodurch sich ein Bedarf von etwa 22.800 neu zu schaffenden Wohnungen ergibt. Nur etwa 1.800 der benötigten Wohnungen können aus dem aktuellen Bestand heraus entstehen. Der Großteil der benötigten Wohnungen, nämlich etwa 21.000, muss hingegen durch Neubau entstehen, wobei etwa 19.900 Wohnungen in kompakter und etwa 1.100 Wohnungen in kleinteiliger Bauweise errichtet werden sollen.
In Anbetracht dieser Zahlen und des daraus resultierenden Handlungsbedarfs hat die Landeshauptstadt Dresden erkannt, dass es konkreter Leitlinien zum Umgang mit dem „Bau-Turbo“ bedarf. In einem Grundsatzbeschluss wird sie daher die Zuständigkeit und die wesentlichen Bedingungen für die Erteilung ihrer Zustimmung nach § 36a BauGB bestimmen: Die Zuständigkeit soll sich nach der Flächeninanspruchnahme des konkreten Vorhabens richten. Beträgt diese weniger als ein Hektar, ist die Entscheidungsbefugnis auf die Verwaltung delegiert. Ab einer Flächeninanspruchnahme von über einem Hektar hingegen bedarf es einer Entscheidung des Stadtrates. Darüber hinaus soll die Zustimmung nur dann erteilt werden, wenn die Vorgaben der Richtlinie zum Kooperativen Baulandmodell gewahrt sind und der Baubeginn innerhalb von drei Jahren nach Erteilung der Genehmigung erfolgt. Zur Sicherstellung des Eintritts dieser Bedingungen ist ein städtebaulicher Vertrag mit der Landeshauptstadt Dresden zu schließen. Eine zeitnahe Fassung dieses Grundsatzbeschlusses wird seitens der Landeshauptstadt Dresden angestrebt.
Im weiteren Austausch wurden Hemmnisse in den bestehenden Prozessen identifiziert, Vorschläge zur weiteren Vereinfachung von Genehmigungsverfahren erörtert und Potenziale zur besseren Zusammenarbeit zwischen allen Beteiligten herausgearbeitet – mit dem gemeinsamen Ziel, die neuen rechtlichen Spielräume wirksam zu nutzen, um den dringend benötigten Wohnraum schneller realisieren zu können.
Fazit
Entscheidend ist nun, wie die jeweiligen Städte und Gemeinden sowie die Bauaufsichtsbehörden in der kommunalen Praxis mit den neu geschaffen Instrumenten umgehen. Wir können nur der Bundesministerin für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen beipflichten, die zutreffend sagte: „Jetzt kommt es auf die Stadträte, Baudezernentinnen und Baudezernenten und auf die kommunalen Verantwortungsträger an.“.
Trotz einer gewissen Skepsis kann der „Bau-Turbo“ zumindest ein spürbarer „Genehmigungs-Beschleuniger“ werden. Er soll und kann die Dauer eines Verwaltungsverfahrens im bauplanungsrechtlichen Teil verkürzen, indem langwierige Streitigkeiten vermieden werden, etwa um das Merkmal des „Einfügens in die nähere Umgebung“ (§ 34 Abs. 1 BauGB).