WISSENSWERTES | 02.05.2016
Großflächige Einzelhandelsbetriebe: Neues zur Verkaufsfläche (§ 11 Abs. 3 BauNVO)
Die Verkaufsfläche ist ein wesentlicher Gesichtspunkt bei der Beurteilung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben. Mit Urteil vom 25. November 2015, Az. 8 S 210/13, hat der Verwaltungsgerichtshof (VGH) Mannheim hierzu eine aktuelle Entscheidung getroffen.
Bedeutung der Verkaufsfläche
In der Rechtsprechung ist seit der Grundsatzentscheidung des BVerwG vom 24. November 2005, Az. 4 C 10.04, allgemein anerkannt, dass Einzelhandelsbetriebe „großflächig“ sind, wenn ihre Verkaufsfläche den Schwellenwert von 800 m² überschreiten. Sie bilden eine eigene Nutzungskategorie, die strengeren bauplanungsrechtlichen Vorgaben unterliegt als die Nutzungskategorie der übrigen (nicht-großflächigen) Einzelhandelsbetriebe. So dürfen großflächige Einzelhandelsbetriebe im Anwendungsbereich der Baunutzungsverordnung (BauNVO) gemäß § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO regelmäßig nur in Kern- oder eigens festgesetzten Sondergebieten errichtet werden. Diese Beschränkung gilt für nicht-großflächige Einzelhandelsbetriebe nicht.
Aber was zählt zu der für „Großflächigkeit“ maßgeblichen Verkaufsfläche? Zu diesem Begriff gibt es keine gesetzliche Definition. In Baugenehmigungs- und Gerichtsverfahren kommt es deshalb immer wieder zu intensiven Kontroversen.
Abstellfläche für Einkaufswagen
Der VGH Mannheim hat nun entschieden, dass die Abstellfläche für Einkaufswagen nicht zur Verkaufsfläche im bauplanungsrechtlichen Sinne zählt. Das gelte auch dann, wenn sie sich nicht auf einer vom Marktgebäude abgegrenzten „Insel“ auf dem Kundenparkplatz, sondern unmittelbar am Gebäude befinde und dort überdacht sei. Der VGH München hatte dies in einem Urteil vom 5. Februar 2007 (Az. 2 BV 05.1571) noch anders gesehen und die überdachte Abstellfläche für Einkaufswagen als zur Verkaufsfläche gehörig eingestuft. Ebenso hatte das VG Frankfurt in einem Beschluss vom 18. Mai 2000 (Az. 8 G 1443/00) entschieden. Eine höchstrichterliche Klärung steht noch aus. Vieles deutet aber darauf hin, dass sich die vom VGH Mannheim verfolgte, aktuelle Linie durchsetzen wird.
Zu der Frage, ob die Abstellfläche für Einkaufswagen zur Verkaufsfläche zählt, wenn diese im Marktgebäude untergebracht ist, hat sich der VGH Mannheim nicht geäußert. Es bestehen aber gute Gründe für die Annahme, dass der VGH Mannheim auch diese Frage verneinen würde. Denn der VGH hat bei seiner Entscheidung darauf abgestellt, ob die Abstellfläche mit dem Kaufvorgang in einem unmittelbaren, engen Zusammenhang stehe. Dies sei nicht der Fall, da die Kundschaft auf die Benutzung der Einkaufswagen nicht zwingend angewiesen sei und den Bereich, in dem sich die Einkaufswagen befinden, für den Kaufvorgang nicht betreten müsste. Darin liege der wesentliche Unterschied zur Kassenzone und zum Windfang, die nach der Rechtsprechung des BVerwG beide zur Verkaufsfläche zählen. Da die Abstellfläche für Einkaufswagen auch dann nicht mit dem Verkaufsvorgang in dem vom VGH Mannheim geforderten, engen Zusammenhang steht, wenn sie im Marktgebäude eingerichtet wurde, würde sie nach den Erwägungen des VGH auch in dieser Konstellation nicht zur Verkaufsfläche zählen.
Flächenaddition (Agglomeration)
Der VGH Mannheim hat sich ferner dazu geäußert, ob die Verkaufsfläche mehrerer, an einem gemeinsamen Standort errichteter Einzelhandelsbetriebe zur Beurteilung der Großflächigkeit addiert werden muss. Er hat entschieden, dass dies zumindest dann nicht der Fall ist, wenn die Einzelhandelsbetriebe baulich und funktionell getrennt betrieben werden. Dies sei in der Regel anzunehmen, wenn die beiden Betriebe in getrennten Gebäuden untergebracht und von unterschiedlichen Betreibern betrieben würden.
Praxisrelevanz: Erweiterung großflächiger Einzelhandelsbetriebe
Die dargestellten Einzelheiten spielen nicht nur für die Frage eine Rolle, ob ein Einzelhandelsbetrieb an einem Standort erstmals errichtet werden darf. In der Praxis wichtiger ist häufig die Frage, ob ein bestehender Betrieb seine Verkaufsfläche zulässigerweise vergrößern darf. Das hängt häufig davon ab, ob die Schwelle zur Großflächigkeit schon überschritten wird. Denn wenn auf dem Baugrundstück schon ein „großflächiger Einzelhandelsbetrieb“ existiert, würde die Nutzungskategorie (großflächiger/nicht-großflächiger Einzelhandelsbetrieb) mit einer Erweiterung der Verkaufsfläche nicht verändert. Da der schon bisher großflächige Markt die Eigenart der näheren Umgebung prägt, wäre eine zusätzliche Vergrößerung der Verkaufsfläche zumindest unter dem Gesichtspunkt der „Art der baulichen Nutzung“ unproblematisch.
Mit dieser Argumentation wollte auch der Grundstückseigentümer im Fall des VGH Mannheim seinen Bauantrag begründen. Er hatte die Erweiterung eines Lebensmittelmarktes um weitere 220 m² beantragt und argumentierte damit, dass die genehmigte Abstellfläche für die Einkaufswagen und die Fläche des in einem separaten Gebäude untergebrachten Backshops zur Verkaufsfläche zu zählen und der Bestandsbetrieb damit schon großflächig sei. Dem ist der VGH Mannheim mit der dargestellten Begründung nicht gefolgt.
Die Anzahl der Fälle, in denen die Bauaufsichtsbehörden mangels genauer Kenntnis vom Begriff der Verkaufsfläche unwissentlich bereits großflächige Einzelhandelsbetriebe genehmigt haben, ist indes recht hoch. Eine solche Konstellation liegt regelmäßig vor, wenn im Gebäude eines Lebensmittelmarktes, dessen Verkaufsfläche die Schwelle zur Großflächigkeit bereits ausreizt, zusätzlich ein Backshop genehmigt wurde. Denn die Verkaufsflächen der beiden Betriebe sind in dem Fall – anders als bei der Unterbringung in zwei Gebäuden – zu addieren. Wird die Schwelle zur Großflächigkeit durch diesen Umstand überschritten, ist die Genehmigung weiterer Verkaufsflächen leichter durchsetzbar als wenn die Schwelle zur Großflächigkeit noch nicht überschritten ist.